Combien valent réellement votre maison, votre condo ou votre immeuble à Montréal ? Dans cette grande ville, le marché montre de la vigueur et vous pourriez faire un excellent profit en vendant une propriété.
Le seul moyen de connaître la valeur précise de votre maison avant de la vendre est d’obtenir une évaluation immobilière à Montréal.
Les professionnels de l’immobilier sont nombreux sur l’île et vous n’avez qu’à remplir le formulaire en haut de la page pour recevoir des propositions.
Trop de gens se fient à l’évaluation foncière faite par la Ville pour estimer la valeur réelle de leur propriété. C’est une erreur assez grave, puisque les évaluations foncières devraient seulement servir à établir les taxes.
En ce qui concerne le rôle de 2025, la valeur foncière moyenne d’une maison unifamiliale à Montréal est de 722 700 $, et pour un condo, de 484 900 $. Quant aux plex de 5 logements et moins, on se situe plutôt autour de 830 500 $.
Les valeurs des évaluations immobilières à Montréal varient aussi entre les arrondissements. Par exemple, pour les maisons, on obtient :
Étant donné les écarts de prix entre la valeur foncière et la valeur marchande de votre propriété, il est crucial de la faire évaluer par un expert pour connaître sa valeur réelle.
Le travail d’un évaluateur agréé inclut la visite des lieux, la recherche de propriétés comparables et la rédaction d’un rapport. Si l’objectif est de vendre, le courtier fera gratuitement lui-même cette évaluation (et il sera payé par commission à la vente).
Voici un tableau présentant les prix auxquels vous pouvez vous attendre pour une évaluation immobilière à Montréal.
| Prix pour : | Bas de la fourchette | Haut de la fourchette |
|---|---|---|
| Condo | 400 $ | 750 $ |
| Maison | 500 $ | 900 $ |
| Petit plex | 1 000 $ | 2 000 $ |
| Immeuble de 6 logements et plus | 1 000 $ | 4 000 $, voire plus |
Qu’est-ce qui fait varier les prix chargés par les évaluateurs ? La complexité du dossier influence bien sûr l’ampleur de la tâche. Un condo est bien plus simple à évaluer qu’un immeuble de 20 logements. Le contexte peut également influencer son prix : avez-vous besoin du rapport de toute urgence ? Est-ce pour un litige, un divorce ?
Qui doit payer l’évaluation ? La bonne nouvelle, c’est que ce n’est peut-être pas à vous que reviendra la facture !
La méthode des comparables consiste à identifier les ventes récentes de propriétés semblables et d’ajuster leur prix pour tenir compte des différences avec votre domicile. Par rapport à la propriété évaluée, l’évaluateur doit :
Ensuite, l’évaluateur va procéder à des ajustements avant de faire la moyenne de la valeur des 3 ventes comparables. Par exemple, si un comparable a un garage et pas le sujet, on soustrait la valeur estimée du garage. D’autres exemples d’ajustements typiques incluent la superficie, le nombre de chambres et de salles de bain, la présence d’un sous-sol aménagé, l’étage (pour les condos) et les rénovations.
Voici un exemple d’une évaluation immobilière à Montréal pour une maison rénovée par la méthode des comparables de 3 maisons du même secteur.
| Propriété | 1 | 2 | 3 |
|---|---|---|---|
| Année | 1950 | 1960 | 1950 |
| Superficie | 1 300 pc | 1 350 pc | 1 250 pc |
| État | Rénové | Rénové en entier | Pas rénové |
| Garage | Oui | Non | Non |
| Prix de vente | 780 000 $ | 800 000 $ | 740 000 $ |
| Ajustements | - 15 000 $ (garage) | - 10 000 $ (rénovations) | + 20 000 $ (aucune rénovation) |
Suite à son analyse des comparables, l’évaluateur arrive à un prix d’environ 770 000 $ pour la maison à vendre.
Dans un marché où il y a beaucoup de ventes récentes et où les prix sont relativement stables, cette méthode est presque infaillible.
Cette méthode repose sur le potentiel de revenus nets générés par l’immeuble. Autrement dit, puisqu’elle s’applique aux immeubles à revenus, les investisseurs veulent savoir si le vôtre est rentable.
En somme, l’évaluateur prend les revenus locatifs et soustrait les dépenses d’exploitation. Au revenu net obtenu en résultat, il applique un taux de capitalisation.
Par exemple, supposons que vous avez un immeuble de 12 logements avec des loyers de 1 200 $ chacun par mois. Vous générez donc un revenu brut de 172 800 $ par année. Vous avez toutefois des dépenses :
Tout cela vous coûte, dans cet exemple, 25 000 $ par an, ce qui donne une revenu net d’exploitation de 172 800 $ – 25 000 $ = 147 800 $.
Il reste maintenant à appliquer le taux de capitalisation, qui reflète le rendement attendu par les investisseurs dans ce secteur, qui est ici de 5 %. On divise de revenu net par ce taux, pour obtenir 147 800 ÷ 0,05 = 2 956 000 $. C’est la valeur de l’immeuble.
L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) suit de près l’évolution du marché immobilier de Montréal.
Un marché à l’avantage des vendeurs est une excellente nouvelle pour vous ! Cela signifie que votre propriété, si elle était mise en vente à ce moment, se vendrait probablement vite et à un bon prix.
Le prix composite regroupe tous les types de propriétés. En moyenne, ce prix s’établit à 580 100 $, en augmentation de 8,6 % au cours des 12 derniers mois.
Quant aux maisons unifamiliales à Montréal, leur prix était de 681 200 $ en moyenne, affichant une augmentation annuelle similaire.
Les maisons en rangées sont un peu plus abordables et très répandues dans les quartiers centraux. Leur prix de vente moyen se situe à 610 300 $, en augmentation de 4,3 % au cours de la dernière année.
Quant aux condos, le prix moyen est de 438 500 $, en hausse de 7,2 % sur un an.
Toute évaluation immobilière qui se respecte se base sur les transactions réelles les plus récentes de propriétés semblables à la vôtre. Dans le contexte actuel, celles-ci tiennent compte d’un marché favorable aux vendeurs, d’une augmentation généralisée des prix dans tous les quartiers de Montréal, et d’un délai de vente en diminution.
Montréal est la métropole du Québec. C’est aussi une île qui ne peut pas s’étendre davantage. Ainsi, malgré l’incertitude économique, le marché immobilier se montre résilient. Autrement dit, la demande demeure forte de la part des acheteurs.
Peu importe le segment de propriétés dans lequel vous vous situez, il y a de la demande et les prix reflètent ce fait.
Même si le nombre d’inscriptions de propriétés à vendre augmente un peu, il y a encore plus de maisons, condos et plex qui trouvent preneur ! De plus, les taux hypothécaires se maintiennent ou baissent légèrement, ce qui contribue à stimuler la demande. Autrement dit, l’équilibre entre l’offre et la demande penche toujours du côté des vendeurs.
Par rapport aux autres villes du Québec, les propriétés se vendent plus cher à Montréal qu’ailleurs. En tant que vendeur, c’est bon pour vous, car vous avez la chance de faire plus de profit.
Toutefois, le marché reste plus abordable que celui des villes comme Toronto et Vancouver. Malgré l’entrain actuel pour l’achat de propriétés à Montréal, le marché reste suffisamment équilibré, avec une croissance modérée des prix qui ne menace pas d’exploser en bulle immobilière à court terme.
Pour vendre au meilleur prix, les courtiers immobiliers sont les experts qu’il vous faut. Ils possèdent les outils pour comparer votre propriété à celles sur le marché et ils s’adaptent rapidement aux tendances changeantes.
Avec une seule demande, vous recevez plusieurs offres de courtiers prêts à vous accompagner.
